地役权作为一项重要的用益物权，在《中华人民共和国民法典》物权编中有明确规定，旨在调和不动产权利人之间的需求矛盾，提升土地利用效率。本文将通过一个虚构但典型的案例，剖析地役权设立、效力及纠纷解决的核心法律问题。
假设甲公司在某临海区域拥有一块建设用地，计划开发高端海景酒店。该地块视野开阔，但通往主干道的唯一路径是一条狭窄的村道，无法满足酒店未来的客货运输需求。与之相邻的乙公司，拥有一块面积较大的仓储用地，其内部有一条宽阔且硬化完好的内部道路，直接连接城市主干道。甲公司为保障酒店日后运营畅通，主动与乙公司协商。双方经谈判，于2022年1月签订了书面的地役权合同。合同约定：甲公司向乙公司一次性支付补偿金，取得在乙公司地块内部道路上通行的权利，通行范围、时段及车辆类型均有详细规定；地役权期限为20年；双方共同向不动产登记机构申请了地役权登记。
此案例中，甲公司（需役地权利人）与乙公司（供役地权利人）通过合同设立的，便是通行地役权。其设立完全符合民法典第三百七十二条的要求：基于双方真实意思表示，订立书面合同，且内容合法。尤为关键的是，双方完成了登记。根据民法典第三百七十四条，地役权自地役权合同生效时设立，但未经登记，不得对抗善意第三人。完成登记使得该物权具有了完整的对世效力，能够有效保障甲公司在未来二十年内的稳定通行利益，即使乙公司未来将土地转让给不知情的丙方，甲公司仍可向丙方主张该地役权。
地役权的行使并非毫无限制。民法典第三百七十五条规定，供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其不动产，不得妨害其行使权利。但同时，地役权人也必须遵守合同约定的利用目的、方法、范围，尽可能减少对供役地权利人物权的限制。本案中，若甲公司超出约定，允许大型施工机械频繁夜间通行，造成道路严重损毁或产生巨大噪音干扰乙公司仓储作业，则构成了对地役权的滥用，违反了诚信原则与合同约定。此时，乙公司有权依据民法典第三百八十四条，要求甲公司停止侵害、恢复原状或赔偿损失。
地役权也可能因特定事由而消灭。例如，若因城市规划调整，乙公司的仓储用地被依法征收，则附着于其上的地役权负担随之消灭。但甲公司可依法就因此受到的损失寻求相应补偿。若约定的二十年期限届满，地役权即告终止，甲公司如需继续使用，需与新的权利人重新协商订立合同。
该案例启示我们，地役权制度是平衡不动产相邻各方利益的有效工具。其设立必须遵循法定形式与程序，特别是登记对抗规则，对保障权利稳定性至关重要。权利的行使必须恪守合同边界，遵循诚实信用与不得滥用原则。当需役地与供役地的需求发生根本性变化或权利期限届满时，法律关系也会随之调整或终结。清晰约定、依法登记、诚信履行，是预防和解决此类纠纷的根本途径。